Новости строительства

Как оформить квартиру?

04.01.2011 г.

Вы решили приобрести квартиру. Что делать? Для заключения соответствующего договора купли-продажи необходимо учесть и выполнить ряд законодательных требований.

Так, договор купли-продажи должен отвечать общим положениям о купле-продаже, определенным Гражданским кодексом Украины. В договоре нужно указать предмет (квартира), цену, порядок расчетов, обязательства сторон (например, о передаче объекта недвижимости, о выписке предыдущего(их) собственника(ов) и т.п.), ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств.

Согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, при этом право собственности на приобретенную квартиру возникает с момента проведения последней.

Перед заключением сделки необходимо удостовериться в правомочности продавца на заключение договора. Для этого нужно проверить правоустанавливающий документ на квартиру, зарегистрирован ли он в БТИ. Если в правоустанавливающем документе указан лишь продавец, следует выяснить, не пребывал ли он в браке на момент приобретения объекта недвижимости. В случае, если собственник квартиры на момент ее приобретения находился в браке, то эта квартира считается общей совместной собственностью супругов и для ее отчуждения необходимо предоставить письменное, нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Также это касается и случаев, когда продавец проживает одной семьей с третьим лицом, но не состоит с ним в браке (так называемый гражданский брак).

Если продавец изменял свое имя, отчество либо фамилию, то он должен располагать соответствующим свидетельством. Кроме того, действующее законодательство предусматривает обязательство органов опеки и попечительства осуществлять контроль за соблюдением прав детей. Так, закон исключает право родителей или лиц, которые их заменяют, без разрешения органов опеки и попечительства заключать договора, которые подлежат нотариальному удостоверению или специальной регистрации, отказываться от имущественных прав ребенка, осуществлять раздел, обмен, отчуждение жилья.

Таким образом, если собственником или пользователем отчуждаемой квартиры является ребенок продавца, то для заключения сделки купли-продажи продавец должен иметь соответствующее разрешение органов опеки и попечительства.

Перед заключением сделки у продавца необходимо выяснить, проводилась ли в отчуждаемой им квартире перепланировка или реконструкция. Если да, то нужно удостовериться в наличии соответствующим образом оформленных документов.

Не лишним будет проверить, нет ли в продаваемой квартире арендаторов, поскольку, согласно действующему законодательству, арендатор, должным образом выполняющий свои обязанности по договору аренды, в случае продажи квартиры, переданной в аренду, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение. Правда, это правило распространяется на договора аренды квартир, заключенные на срок более одного года.

Кроме этого, необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии, услугам связи и телевидения, что продавец должен подтвердить соответствующими справками.

Следует отметить, что для того, чтобы обезопасить себя от возможных в будущем негативных последствий от признания заключенного вами договора купли-продажи квартиры по тем или иным причинам недействительным, в том числе в судебном порядке, необходимо в заключаемом Вами договоре указывать реальную стоимость квартиры (т.е. сумму, которую Вы фактически передаете продавцу, а не заниженную). В таком случае, если договор будет признан недействительным, Вы сможете получить от продавца ранее уплаченную ему денежную сумму.

При нотариальном удостоверении сделки нотариус также сможет выяснить, не пребывает ли продаваемая квартира под запретом на отчуждение или арестом, а также не состоит ли она в налоговом залоге.

Таким образом, для заключения сделки купли-продажи квартиры необходимо присутствие всех собственников (с 14-летнего возраста), а также, с учетом возможного наличия вышеперечисленных обстоятельств, нужно располагать следующим базовым пакетом документов:
1. Паспорта всех собственников от 16-ти лет (нового образца, с соответствующими возрасту фотографиями).
2. Справка о присвоении Идентификационного номера и внесении в Государственный реестр физических лиц всех без исключения участников сделки, включая детей.
3. Справка-характеристика объекта недвижимости из БТИ.
4. Правоустанавливающие документы.
5. Решение органа опеки и попечительства (опекунский совет).
6. Свидетельства о рождении детей до 18-ти лет.
7. Нотариально заверенное согласие супруга(и) или лица, с которым проживают одной семьей, но не состоят в браке, на заключение договора купли-продажи, или его (ее) личное присутствие, их справки о присвоении идентификационного номера и внесении в Государственный реестр физических лиц.
8. Свидетельство о браке (разводе).
9. Нотариально заверенное заявление-отказ от права преимущественной покупки объекта недвижимости.
10. Форма N3 из ЖЭКа.
11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
12. Справка из "Киевэнерго".
13. Справка об отсутствии задолженности за услуги фиксированной телефонной связи.
14. Свидетельство о перемене фамилии (если фамилия изменялась).
15. Свидетельство о смерти (если продавец является вдовой/вдовцом)
16. Доверенность (нотариально заверенная) от всех тех собственников, которые отсутствуют (при согласии Покупателя).

После заключения договора купли-продажи квартиры, его нотариального удостоверения и государственной регистрации, Вам еще нужно будет произвести государственною регистрацию возникшего права собственности на приобретенную квартиру, которая осуществляется органами технической инвентаризации (в г.Киеве - БТИ). Закон не определяет срок, на протяжении которого после заключения договора купли-продажи Вы должны произвести государственную регистрацию права собственности, но это Вам необходимо сделать для последующего беспрепятственного распоряжения квартирой.

Юридический отдел агентства недвижимости "Благовест"

Источник: biz.liga.net



Предыдущая новость
04.01.11 Как узаконить перепланировку квартиры?

Следующая новость
04.01.11 Программы кредитования жилья недоступны для населения: мнение



Смотри также: Все новости >>
Подписаться на рассылку новостей портала >>

Рейтинг@Mail.ru
наверх